房企年报新信号：管房更赚钱 长租公寓迎曙光

   3月的楼市和3月的天气都有点乍暖还寒的感觉，在市场走向进一步明朗之前，是房企年报季的到来。除了一些延发公告之外，从已经发布年报的房企业绩来看，靠运营收租，或赚管理、品牌费为主的公司，表现相当不错。一个新的信号正在出现：管房比建房赚钱正在成为现实。业内人士表示，在房地产行业向新发展模式转型的路上，租售并举是重要的方向之一。随着相关配套政策落地，“管房子”或变得更加有利可图，拼运营能力的时代正在到来。

　　两份抢眼的“成绩单”

　　从年报数据来看，招商蛇口、保利置业等销售同比增长，越秀房托、万达等收入和净利润都实现了增长。而在房企的年报成绩单中，有两份格外引人关注：经历五年的龙湖冠寓开业房间规模突破10万间，首次实现盈利；2021财年，凯德中国信托物业净收入(NPI)为2.504亿新元，同比增长85.2%，为上市以来最高的年度NPI。2021年对房地产行业而言并不容易，长租公寓行业却出现了盈利模式，凯德置地2020年业绩虽明显下滑，但在2021年凯德中国信托物业净收入大幅增长，录得上市以来最高。这些表现优秀的成绩单是怎么交出来的？

　　样本一：

　　长租公寓盈利元年 数字化是基础

　　龙湖集团首席执行官陈序平表示，2021年，龙湖冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，运营数据上，期末冠寓已开业10.6万间，整体出租率92.9%。龙湖冠寓实现了第一年的盈利。事实上，从“租购并举”到鼓励发展保障性租赁住房，国家对住房租赁行业的发展给予了多维度支持。龙湖已经深度参与到住房租赁行业之中并形成了一套日渐成熟的发展体系和模式。

　　陈序平表示，早在2016年，龙湖便面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求，推出了集中式租赁住房品牌——冠寓，并将其作为主航道业务笃定发展，稳健经营。租赁住房蕴藏着巨大的发展空间，但也是一个微利的行业，选址、定位，建造、营销、运营等每一处细节，都关乎着项目能否健康地长期经营。

　　为了实现健康长期经营，龙湖冠寓进行了数字化升级。目前数字化已覆盖90%的场景，在2021年，冠寓驾驶舱和指挥舱管理系统正式上线，门店运营官通过系统可以做到对门店经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等。此外，背靠龙湖集团，冠寓实现了效率、成本等多维度实力的提升。例如，借助龙湖集团的供应链体系，冠寓整体采用装配式集成装修，实现成本优化，仅翻修成本就可节约66%。

　　对于未来，陈序平表示，冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度，聚焦在20个左右持续有年轻人进入的城市。

　　样本二：

　　投资物业改造升级 实现资产运营增值

　　凯德置地在2021年凯德中国信托物业净收入取得上市以来最高成绩。凯德中国信托指出，一方面是资产组合优化(买进卖出)的结果，另一方面是资产运营增值的体现。凯德投资集团首席执行官李志勤表示，凯德投资已经踏上征程，将继续优先发展基金和旅宿管理平台，并持续投资运营平台，以努力持续实现两位数的股本回报率。如凯德投资将继续在具有韧性的长住市场，如学生公寓、长租公寓和租赁住房多元化发展，向2023年管理16万套单元的目标迈进。

　　通过资产升级改造获得升值是凯德盈利的重要原因之一。地处广州的凯德·乐峰广场2021年创下客流同比增长8%、物业净收入达1.37亿元的成绩，位列凯德中国信托11个商场的第三位，其蜕变过程就是凯德资产优化的经典案例。

　　2021年11月， 凯德以16.66亿元收购乐峰广场剩余的49%股权，凯德中国信托持有凯德·乐峰广场全部股权。在凯德的操盘之下，凯德·乐峰广场已成功“换血”90%品牌门店，人气首店与新潮品牌集结，全场空间动线与场景体验亦焕然一新。

　　据介绍，凯德对乐峰广场做了精准的项目定位和客群洞察，对场内的主力业态重新进行有机组合，以全面覆盖家庭生活细分场景加聚焦性布局全周期亲子业态，引进室内亲子游乐品牌，通过引入54个新潮热门品牌并集中焕新。在空间方面，通过动线、场景的革新，加强与品牌、消费者的情感联结，完成了内外空间的优化改造。

　　分析

　　运营拐点到来或有三大原因

　　正如招商蛇口在年报中表示，面对行业变局，重新审视业务模式和商业逻辑，招商蛇口将坚定贯彻落实“三个转变”：一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变。可以看到，房地产行业更加重视运营的时代到来了。业内人士表示，其实重运营业内提过很多年，在当下阶段出现一些拐点信号，或许有资产价格便宜、收益更有保障，模式更完善、资金渠道进退机制准备好了，以及部分头部房企作出了示范效应等原因。

　　原因一：

　　资产价格便宜收益更有保障

　　经过几年的调整，目前，资产的价格、整个市场的预期都变得更合理。当前及未来一段时间，仍有不少质优价廉的资产。此外，不少地方出台支持政策。数据显示，全国首个集体土地租赁房项目万科成寿寺项目，土地成本约4188万元，仅占项目总开发成本的11.5%。目前万科估算的投资回报率为6%，远高于同行业水平。

　　原因二：

　　资金渠道进退机制更完善

　　2021年房企发住房租赁债券的热情较高，保利、万科、金地、越秀等十多家房企参与。此外，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》为租赁住房企业进入公募REITs的赛道提供可能性。前端进入、中端运营和后端退出的金融工具都准备齐全了。而且，新的工具还在涌现。

　　原因三：

　　新模式先行者成功探路

　　今年3月《政府工作报告》指出，要“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。显然，房地产行业新发展模式的探索步伐将更大，而相应的政策支持也在路上。目前，一些先行者走出了路，他们自身还会继续做大规模，并会为行业输送更多相关人才，预计也将吸引更多的企业入局。




 

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