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“三道红线”全绿 融资成本继续降低：挖掘远洋集团的财务逻辑

来源： 和讯网   日期：2021-08-25 14:10:11  责编：刘玉辉 
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   自2020年初提出南移西拓、城市深耕等发展策略，强调聚焦主业之后，远洋的发展便备受关注。从2021中期业绩报看，远洋亮点颇多。营业额创下新高至205.13亿元，同比增长6%。毛利46.12亿元，同比增长3%。毛利率22.5%。与此同时，上半年实现销售额524亿元，同比增长25%，其中“南移西拓”销售占比提升至58%。

　　在外部调控不断加码，各层面考验接踵而至的当下，回归主业的远洋，能够按照自己的节奏，稳步推进且超预期前行，值得肯定。而远洋主业能够平稳发展，离不开企业稳固的财务安全底盘。自“三道红线”政策出台以来，金融管控愈加严格，良好的财务状况成为远洋稳健发展的重要基石。

　　财务安全度：“三道红线”绿档 融资成本再降
　　去年8月20日“三道红线”的出台，给房地产行业带来了巨大的影响。利剑高悬，房企资金链备受考验。而这也恰恰成为房企分化发展的一道分水岭，利好财务管控自律型房企。
　　远洋在财务健康度方面，强化管理并不断优化，注重构筑财务安全护城河。从中期业绩报看，继2020“三道红线”全面绿档之后，远洋2021上半年再次维持“绿档”：剔除预收款后资产负债率69%，净负债率67%，现金短债比1.6。
　　对比2020年年底以及上半年“三道红线”指标，可以看出远洋仍在不断优化各项指标中。比如，现金短债比，由去年的1.5提升至今年上半年的1.6，超过行业均值。根据克而瑞重点监测的67家重点上市房企数据，2020年行业平均现金短债为1.47。
　　毫无疑问，“三道红线”全面绿档的企业，未来的融资优势将更加明显，也将获得更大的发展空间以及更多的发展机会。
　　其实，远洋的融资优势在上半年就已有所体现。财务报告显示，今年上半年，融资成本5.04%，进一步下降。在波动的市场环境下仍能保持融资成本优势，体现出资本市场对远洋的认可。
　　当然，在利润已然呈下滑趋势的今天，融到更便宜的钱，也意味着企业将拥有更大的利润空间。
　　远洋稳健的发展、财务的健康安全深受资本市场青睐。上半年，远洋信用水平良好，境外获得穆迪和惠誉维持投资级评级，境内获得中诚信国际维持AAA评级的同时，新获得境内联合资信AAA级稳定的信用评级。
　　此外，远洋资金安全度也保持在较高水平。截至2021年6月30日，远洋拥有已获批尚未提用的额度为2424亿元。公司的净借贷比仅为67%，远低于行业90%的均值。
　　从目前已发布财报企业来看，对于下半年的财务战略，多家房企将“保持现金流充裕”作为重中之重。远洋充沛的现金流和稳健的财务状况，将充分保障公司的运营发展。

　　远洋集团的财务逻辑
　　远洋保持财务的安全度源于其背后的财务逻辑：
　　一是，尤其注重销售及回款，加强自身造血能力，保持资金流动的充裕；
　　二是不断拓展融资渠道、创新融资方式。通过多种方式筑牢财务“安全防线”，打造财务逻辑稳健底盘。
　　首先，在销售及回款方面，上半年实现销售524亿元，同比增长25%；销售回款金额达377亿元，同比升12%。而“小快周转”为主、占比达86%的住宅类适销产品，加快了周转，保证了资金流动的速度。财报显示，远洋多个位于一二线核心城市的项目销售名列前茅，如武汉远洋东方境世界观、天津未来城、杭州远洋西溪公馆等。
　　其次，融资创新方面，远洋上半年的多个动作可圈可点。比如，两次成功发行境外绿色债券，4月22日首次发行4亿美元境外绿色债券；7月6日再次成功定价发行3.2亿美元绿色债券。票面利率前者3.25%、后者不仅进一步降低至2.7%，还创下公司境外市场美元债最低发行利率。绿色债券，前后相隔2个月均成功发行，且成本不断降低，成为远洋融资的一大差异化优势。
　　再比如，今年6月22日，远洋还与平安银行(000001,股吧)正式签署银企战略合作协议，后者为远洋提供意向性授信300亿元，并提供量身定制的金融服务产品和解决方案，以及境内外融资支持。就在2021中期业绩发布后几天，远洋成功获得浙商银行100亿元意向性授信。在行业暴雷事件频发之时，平安、浙商银行等金融机构对远洋的授信，从侧面彰显着资本力量对远洋的认可和信心程度。
　　最后，远洋财务安全还有一层“商业地产现金流”护底。上半年，远洋已投入营运的租赁项目，全口径租金收入22.2亿元，同比提升20%，全口径EBITDA利润13.7亿元，同比提升23%。写字楼方面，项目位于核心区域，资产质量优，抗周期性强。如北京远洋大厦、北京远洋国际中心A座等项目出租率和租金均保持稳定水平。零售物业方面，成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等多个项目销售额均大幅提升，出租率也稳定在较高水平。成都远洋太古里销售额同比上涨65%，杭州远洋乐堤港销售额同比上涨73%。
　　截至2021年6月30日，远洋在建的商业地产项目总建筑面积约170万平方米，其中北京项目面积占比近70%，随着在建项目逐步投入运营，租金收入增长未来可期。
　　另外，值得一提的是，远洋始终保持对未来两年内到期贷款的提前规划。这也是其财务安全保障的重要一环。截至中期业绩报发布时，远洋2021年内到期总债务259亿元中（根据2020年年报统计），仅剩余2021年10月到期的公司债19.5亿再融资未完成，其他短期负债再融资均已完成，流动性压力很小。在到期分布上，长债占了将近一半。具体为，1年内到期负债占比23%，如排除已经再融资部分（已发行32亿CMBN、3.2亿美元债和20亿人民币公司债），1年内到期负债占比下降至14%，2-5年内到期负债占比提升至47%，5年以上到期负债占比提升至16%，到期分布较为均衡。
　　展望下半年，调控加码将成为行业主旋律。据不完全统计，2021年前7月调控已达到了352次，相当于平均每月达到了50次。由此，房企财务安全度将是企业生存下去的最大保障。远洋表示，下半年将坚持回归财务逻辑，提升关键能力建设，以确保财务状况稳健为原则。在稳固的财务基石赋能下，相信企业将继续保障主业稳健发展，在赛道中不断保持自身优势并实现突围。


 
标签：地产二手房住宅房屋楼市

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