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郁亮认为，中国房地产行业已经历三个阶段，目前正在第三阶段初期。具体来看，2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代。事实上，8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确收紧地产开发商融资的“三道红线”，并对表内表外负债进行穿透式管理。业内人士表示，在黄金时代，房地产行业通过高杠杆、高周转的粗放型打法取得行业爆发式的增长，而“三条红线”新规则旨在控制房企的有息负债规模，抑制风险。
对此，郁亮在此前媒体会上坦言，“三道红线”融资新规是房地产行业游戏规则的重大改变，对整个房地产业均有影响，表明未来房地产行业不能再过多占用金融资源。或许正是上述原因，房企竞争赛道将转。诸葛找房报告显示，2020上半年，100家上市房企的有息负债规模达到7.8万亿元，较2019年末上升6.82%。具体来看，根据“三道红线”标准，“踩线”房企占比86%，其中22家更是踩“红线”。
郁亮表示，对于房地产行业杠杆严控，不意味着房地产行业将没有发展空间。他认为，虽然房地产行业数量空间在减少，但从质量端来看仍有较大发展空间。“例如城市更新、智慧城市、租购并举、物流甚至是物业管理等多个方面将迎来全新空间。万科将沿着房地产相关赛道‘一根筋’走到底，进行全面布局。”
对此，万科集团合伙人、北方区域首席执行官刘肖表示，有别于3年至5年之前，中国的城市正在进入城市更新时代、租购并举时代和产城融合时代。从传统房地产开发业务领域出发，顺应城市发展新趋势，万科向城乡建设综合服务商转型，在自身有了明显发展的同时，更给城市提升带来内生增长动能。
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